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为什么有钱人说房价会跌?小户型房产需求将剧烈减少

2017-10-09 10:16:03   来源:   评论:0 点击:
     这波长假跟好几位有钱人(?#20160;?#33267;少超过2000万,一线城市拥有两套房且保持较高年收入)闲聊,都聊到一个话题,房价会跌吗?(投资的角度看)

  我比较意外的是,他们的答案出奇的一致“短期会跌,2、3年吧,后面还是会涨的。”

  给大家一个选择题:

  如果你手握500万,准备投资房产,选择买哪种户型(配套相似)?

  两套60-80方小户型;

  一套180-200方大户型

\

  楼市“游戏规则”在改变

  我想上面那道选择题,大部分人会选择第一项,原因显而?#20934;?#21516;样的钱多一套房产,多一份租金,而且好租好卖,容易升值转手,租金收益稳定。

  但是大户型会面对更高的税?#36873;?#26356;贵的物业?#36873;?#20026;零的租金收入、更庞大的装修费用……

  这优劣差距似乎没有对比的必要了,不过他们给了我不同的答案。

  首先,国家在对房地产行业进行庞大的革新。

  对于国家这?#20540;?#25511;的决心我不再赘述,一轮接一轮的调控升级,就在国庆前还掀起一波调控,都说明这?#33268;?#24066;调控决心?#28072;啊?/p>

  这里面,有租售同权、共有产权、大力发展租赁市场、房贷利率等等一系列的“连环拳”。

  为之照应的一直伴随着一句话“房子是用来住的,不是用来炒的”。

  ?#19994;?#29702;解是,国家在想尽办法解决“住的问题”,而且今年进展特别快。

  目前看,突破“住的问题”,有两把钥匙,一个是租赁,一个是共有产权。

  其中共有产权是一个十分有诱惑力的模式。

  共有产权不是新概念,不过这次北京的共有产权房关注度极高,原因是销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并只要购买50%的产权就能获得使用权,而且也能出售所持份额。

  简单来说共有产权就是,政府出钱帮你把房?#29992;?#31215;扩大一倍有余!

  不过这样的福利只是属于锦上添花,惠及有一点存款的刚需,至于连一点存款?#27982;?#26377;,就要依靠租赁市场的大发展。

  9月28日,国土资源部宣布,全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点。确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、成都、?#25103;省?#21414;门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

  这个政策影响会十分深远。

  表面上看,是大幅提高租赁房的供应量。但实际上是在突破“小产权房”这片空?#20303;?/p>

  别忘了,在推动租赁市场?#20445;?#19968;个很重要政策是——租售同权,用利益诱惑“小产权房”、个人租房全部“上网”,进一步铺平房产税的道路!

  从投资的角度看,共有产权、租售同权、发展房屋租赁等等解决的是刚需,减少的是小户型房的需求。而房产税是限制持有数量的“达摩利斯之剑”,短期没来,但始终会来。

  其次,中产?#20934;兜南?#36153;升级。


瑞信2015年一份财富报告就说,中国有1.09亿人属于中产?#20934;丁?#34429;?#27426;?#36825;些数据的真实性和权威性有所怀疑,但可?#38053;?#23450;的是,中国拥有着全球最庞大的中产?#20934;?#25968;量,并?#19968;?#22312;快速增长。

  而由中产?#20934;?#24341;发?#21335;?#36153;升级正在推动中国经济增长结构的根本性转变——消费已经取代投资成为中国经济增长的第一驱动力。数据显示,2016年最终消费支出对GDP增长贡献率高达64.6%,创下历史新高,接近发达国家70%的平均水平。

  要注意的是,这轮中产?#20934;?#30340;升级消费特征中,最明显的是对品质生活有更高的要求。

  放在房地产上,就是?#28304;?#25151;型的改善型需求。特别随着二孩的放开,适龄的中产?#20934;?#20250;?#28304;?#25151;型产生越来越大的需求性。

  总的来说,政府在加大马力解决刚需问题,用各种手段来化解“住的问题”,间接上将会剧烈减少对小户型房产的需求,而同时大批有钱有需求的人会把目光转移到大房型上。

  所以,在这?#20540;?#25511;之后,下一?#33268;?#24066;的投资焦点很可能将是大户型房产。

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